Jacques Uhrenholt 05. Jun. 2024 Sælgerpantebrev – når du ikke kan gå i banken
Har du hørt om sælgerpantebrev? Ejerpantebrev? Eller bare pantebrev? Lånejunglen er stor og til tider forvirrende, men det er ikke desto mindre vigtigt at sætte sig grundigt ind i den, hvis du skal optage et lån.
Her guider vi dig forsigtigt igennem, så du bliver klogere på, hvad et sælgerpantebrev er, og hvordan det kan være dig til gavn i et lån.
Hvad er et sælgerpantebrev?
Et sælgerpantebrev er et juridisk bevis, der udstedes i forbindelse med handel af bolig eller anden ejendom. Sælgerpantebreve indeholder både pant i en ejendom og et gældsbrev. Kreditor er panthaver og udsteder sælgerpantebrevet, og som køber erkender du at skylde penge til kreditoren – det fremgår af det underliggende gældsbrev.
Du betaler ikke ejendommens beløb på én gang, men i stedet betaler du af i rater og et sælgerpantebrev har en rente, som sættes ud fra lånevilkårene. Med et sælgerpantebrev får kreditor pant i ejendommen, der er en sikkerhed for, at du kan indfri den gæld, du har erklæret.
På den måde er et sælgerpantebrev et reelt alternativ til et almindeligt boliglån.
Tinglysning af sælgerpantebrev
Et sælgerpantebrev er først gyldigt, når det tinglyses – på samme måde som andre former for pantebreve. Derfor skal det fremgå af Tingbogen, som er et offentligt register, der sikrer gennemsigtighed. I dag tinglyses pantebreve digitalt.
Det er ikke gratis at tinglyse. Og som køber og låntager står du selv for udgifterne til tinglysningen. Det koster en fast, offentlig afgift på 1730 kr. + 1,45 % af pantebrevets værdi.
Eksempel:
Køber du en ejendom til 1.000.000 kroner, skal du betale 1,45 % af værdien i tinglysningsafgift.
1.000.000 – 1,45 % = 14.500 kroner
I alt 1730 + 14.500 = 16.230 kroner
Når du har betalt lånet af, skal det slettes i tingbogen, så kreditor ikke længere står som panthaver i din ejendom. På den måde har du den fulde ret over boligen.
Hvem bruger ofte et sælgerpantebrev?
Et sælgerpantebrev er ofte på tale, når sælger og køber har en personlig relation. Det kan være ved et generationsskifte.
Eksempel:
Du skal købe din fars gård, som ligger i et yderkantsområde i Danmark. Banken vil ikke låne dig penge til at overtage gården. Her kan du og din far oprette et sælgerpantebrev med pant - sikkerhed - i ejendommen og et gældsbrev. I månedlige rater betaler du af på lånet til en fastsat rente. Sælgerpantebrevets ordlyd og rammer fastsættes af jer.
En anden mulighed for at benytte et sælgerpantebrev kan være, hvis alternativet er, at sælger ikke får solgt sin ejendom. Så er finansieringen en måde for sælger at komme videre på - og en måde for køber af få råd til ejendommen.
Sælger kan videresælge sælgerpantebrevet til en tredjepart, eksempelvis et finansieringsinstitut eller en privat investor. Ofte sælges brevet til kurs 95 eller 90, så sælger undgår ikke et lille tab. Til gengæld giver det penge på hånden her og nu.
Andre former for pantebrev
Udover sælgerpantebreve findes der også almindelige pantebreve og ejerpantebreve. De adskiller sig en smule fra sælgerpantebrevet.
Et ejerpantebrev er en anden form for pantebrev. Til forskel fra et sælgerpantebrev står du her selv som kreditor og debitor. I pantebrevet kan du som ejer underpantsætte, det vil sige, stille en sikkerhed til långiver. Når du underpantsætter, sælger du også dit pantbevis videre. I et ejerpantebrev kan der være flere kreditorer, og det kan genbruges til långivere på et senere tidspunkt.
Ligesom sælgerpantebrevet skal ejerpantebrevet også tinglyses for at være gyldigt. Men hvor sælgerpantebrevet forrentes, behøver ejerpantebrevet ikke.
Fordele ved at oprette et sælgerpantebrev
Et lån med sælgerpantebrev er en god boligfinansieringsmulighed, hvis banken har afvist at låne dig penge.
Banker har i de senere år fået strenge krav til deres kreditvurdering, og derfor kan det for mange være svært at blive godkendt til lån i banken. Det kan eksempelvis være, hvis banken vurderer, at boligen ligger i yderområder, eller hvis du som selvstændig har en god, men alligevel svingende økonomi.
Fordelene er derfor:- Du stiller sikkerhed i den købte ejendom
- Mulighed for køb af bolig i danske yderområder
- Sælger kan komme videre
Optag et lån uden om banken med et pantebrev
Skal du købe drømmehuset, er det altid den billigste løsning for dig at finansiere dit boligkøb gennem bank og realkreditinstitut. Men de stramme kreditpolitikker, som banken vurderer efter, kan spænde ben for dine boligdrømme. Derfor er der heldigvis andre sunde alternativer.
Hos UdenomBanken samarbejder vi med et bredt investornetværk. Fra dem indhenter vi det bedste lånetilbud til dig. Og du behøver ikke være bekymret, for det er helt den samme sikkerhed som i banken. Vores investorer er alle godkendte, ligesom vi er reguleret af Finanstilsynet.
Vi anbefaler dig altid at forsøge dig med finansiering gennem et realkreditlån, da du bliver tilbudt de laveste renter her. Vores investorer løber højere risici ved at låne til dig, og derfor skal du som udgangspunkt betale en lidt højere rente.
Og hvorfor kan du låne gennem os, når banken har smækket kassen i? Bankerne er underlagt strengere krav, når du vurderer lånemuligheder. I stedet kigger vi på din økonomi ud fra en helhedsvurdering og ikke udelukkende ud fra din økonomiske historik. Med andre ord kigger vi på din situation.
Når du låner gennem vores investorer, tilbyder vi dig:
- Belåning på op til 95 %
- Lån til alle ejendomstyper (hus, sommerhus, kolonihave og andel) + renoveringer
- Løbetid på 5-25 år
- Variabel eller fast rente
Låner du hos os, kan långiver ikke opsige dit lån uden grund. Kun hvis du ikke kan betale lånet af, kan det blive nødvendigt at inddrive din gæld på anden vis.
Overvejelser inden du låner via et sælgerpantebrev
Får du tilbudt at optage et lån via et sælgerpantebrev, er det altid en god idé at gøre dig en række overvejelser, så du bedst vurderer dine muligheder.
- Rente
- Afregningskurs
- Indfrielsesbetingelser
I et hvilket som helst lån er renten en afgørende faktor for, hvor dyrt dit lån kan ende med at blive for dig i sidste ende. Det giver naturligvis sig selv: Desto lavere rente, desto billigere lån. Dog skal du i lige så høj grad kigge på ÅOP (årlige omkostninger i procent), der angiver lånets reelle omkostninger.
Ofte skal du vælge mellem en fast eller variabel rente. Med den faste rente betaler du den samme rente i hele låneperioden – uanset om rentemarkedet stiger eller falder. Det er på den måde den mest sikre måde at forrente et lån på, fordi du ikke risikerer at ligge søvnløs om natten pga. af høje rentestigninger.
Den variable rente er derimod mere usikker. Med den kender du aldrig helt dine ydelser, fordi de kan svinge i takt med renten. Tror du, at renten vil falde, og gør den det rent faktisk, giver det dig naturligvis lavere låneomkostninger. Det er et sats, da rentemarkedet er umuligt at forudsige. Derfor skal du have økonomisk råderum til at stå imod eventuelle opsving i renten.
Afregningskursen er den kurs, du optager lånet til. Tilbyder långiver dig kurs 95, og vil du låne 1.000.000 kroner, vil du reelt låne:
1.000.000 / 95 x 100 = 1.052.532
Afregningskursen afgør, hvor mange penge du skal låne for at få udbetalt det ønskede lån.
Kan du indfri dit lån, hvis du på et tidspunkt får økonomi til det? I så fald skal du kigge på indfrielseskursen. Det er ikke ligegyldigt, om det er til kurs 100 eller 105. Du skal gå efter kurs 100, for så kan du indfri det uden at betale yderligere for det.
Har du brug for rådgivning?
Overvejer du at optage lån med et sælgerpantebrev eller anden form for pantebrevslån uden om banken? Så sidder vi klar ved telefonerne mandag-fredag fra kl. 9-19 og lørdag fra kl. 10-15. Vi har et team af kompetente rådgivere, der gerne hjælper dig godt på vej.
Ønsker du at ansøge om et lån gennem os, kan du gøre det gratis i vores låneformular. Vi sørger for at indhente de bedste tilbud til dig ved at sætte dig op med vores investorer.
Du er i din gode ret til at takke nej til tilbuddet, hvis det ikke føles rigtigt. Et lån er en stor beslutning, og derfor skal det være den rigtige.
